¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo mediante el cual comprador y vendedor establecen determinadas condiciones para una futura compraventa, normalmente acompañadas de la entrega de una cantidad de dinero.
El contrato puede fijar el precio, el plazo para otorgar escritura pública, las obligaciones de las partes y las consecuencias del incumplimiento o desistimiento.
Aunque se utilice habitualmente la expresión «contrato de arras», sus efectos jurídicos dependen del contenido pactado.
¿Qué tipos de arras existen?
En términos generales, pueden distinguirse tres modalidades:
- Arras penitenciales: permiten desistir de la compraventa en los términos del artículo 1454 del Código Civil. Si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
- Arras confirmatorias: constituyen una entrega a cuenta del precio y no conceden, por sí mismas, la facultad de desistir libremente.
- Arras penales: cumplen una función de garantía o penalización ante determinados incumplimientos, según lo pactado.
Es fundamental revisar la redacción del contrato, ya que la simple utilización de la palabra «arras» no significa que sean penitenciales.
¿Puedo recuperar las arras si decido no comprar la vivienda?
Depende del tipo de arras y de las condiciones acordadas.
Si se pactaron claramente arras penitenciales y el comprador decide desistir, la consecuencia habitual es la pérdida de la cantidad entregada.
Sin embargo, pueden existir circunstancias que justifiquen una reclamación, especialmente cuando la operación no se formaliza por un incumplimiento del vendedor o por una causa expresamente prevista en el contrato.
Por eso, antes de renunciar al dinero, conviene estudiar el documento firmado.
¿Qué ocurre si el banco no me concede la hipoteca?
La denegación de financiación no garantiza automáticamente la devolución de las arras.
Es importante comprobar si el contrato incluye una condición que supedite la compraventa a la concesión del préstamo hipotecario y cómo se ha redactado.
Cuando no existe esa previsión, el comprador puede asumir el riesgo de no obtener financiación, dependiendo del contrato y de las circunstancias del caso.
Por ello, resulta especialmente recomendable negociar esta condición antes de entregar la señal.
¿Y si el vendedor incumple o la vivienda presenta problemas?
Pueden surgir incidencias que impidan formalizar la compraventa en las condiciones pactadas, como la existencia de cargas que debían cancelarse, problemas jurídicos relevantes o la falta de documentación comprometida.
En estos casos, debe analizarse si existe un incumplimiento contractual y qué consecuencias establece el contrato.
Según las circunstancias, puede proceder exigir el cumplimiento, solicitar la resolución contractual y reclamar la devolución de las cantidades entregadas, además de las consecuencias indemnizatorias que legalmente correspondan.
No debe confundirse el desistimiento voluntario del comprador con la imposibilidad de completar la operación por un incumplimiento del vendedor.
¿Qué documentación necesito para reclamar las arras?
Para estudiar la viabilidad de una reclamación conviene disponer de:
- Contrato de reserva o de arras firmado.
- Justificantes de las cantidades entregadas.
- Anuncios e información facilitada sobre la vivienda.
- Comunicaciones con la inmobiliaria y el vendedor.
- Documentación relativa a las cargas, situación jurídica o incidencias detectadas.
En VIRES Abogados analizamos el contrato y las circunstancias de la operación para valorar si existe derecho a recuperar las cantidades entregadas.
Preguntas frecuentes
¿Si el comprador se arrepiente siempre pierde las arras?
No necesariamente. Depende del tipo de arras, de las condiciones pactadas y del motivo por el que no se formaliza la compraventa.
¿Si el vendedor se arrepiente tiene que devolver el doble?
Cuando se han pactado válidamente arras penitenciales y el vendedor ejerce la facultad de desistimiento, el artículo 1454 del Código Civil establece la devolución duplicada. En otros supuestos, las consecuencias pueden ser distintas.
¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?
Dependerá de lo pactado y de las circunstancias. Es especialmente importante que el contrato contemple expresamente qué ocurre si se deniega la financiación.
¿Puedo reclamar si he firmado el contrato a través de una inmobiliaria?
Sí. La intervención de una inmobiliaria no impide estudiar los derechos y obligaciones derivados del contrato.
¿Has entregado una señal y la compraventa no se ha formalizado?
En VIRES Abogados revisamos contratos de reserva y arras, estudiamos los posibles incumplimientos y valoramos las opciones para reclamar las cantidades entregadas.
Solicitar asesoramiento jurídicoEste artículo contiene información jurídica general. Las consecuencias de cada contrato de arras dependen de sus cláusulas y de las circunstancias de la compraventa.